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Todos nós já ouvimos em algum momento a palavra contrato, afinal nos deparamos com as inúmeras espécies contratuais a todo o momento, desde o contrato de trabalho até o contrato de financiamento bancário.
O contrato poderia ser definido, em linhas gerais, como um instrumento que expressa a manifestação da vontade das partes. Ao contratar um funcionário, por exemplo, registra-se o contrato de trabalho na Carteira de Trabalho onde obrigatoriamente todas as informações necessárias estarão escritas: nome completo do empregado, nome completo do empregador, data da admissão, função e salário. Este é um exemplo bem simples do que é um contrato.
Os contratos no mundo jurídico nem sempre tem forma definida por lei podendo ser escritos de próprio punho ou redigidos digitlamente; são os contratos informais. Os contratos informais não tem forma especial definida em lei e podem ser realizados por escrito ou até verbalmente.
Os contratos informais verbais ocorrem todos os dias, sem que o próprio cidadão perceba. Um exemplo bem comum é o hábito de comprar pão: vou a padaria peço o pão, o produto me é entregue e pago pelo seu fornecimento. O simples comprar do pão é um negócio jurídico: foi estabelecido entre partes capazes, estipulou-se o momento da entrega do produto (imediata) e a forma de pagamento (em dinheiro). Esse seria um exemplo bem simples de um contrato verbal informal.
Os contratos formais são os contratos onde há forma prescrita ou defesa em lei. A Lei de Registros Públicos define a forma de fazê-lo e se o fizer de outra maneira, não terá eficácia e validade. O exemplo clássico dessa modalidade contratual é o contrato de compra e venda de imóvel e de sociedade comercial. Para adquirir um imóvel o comprador e o devedor deverão fazer lavrar a Escritura de Compra e Venda perante o Tabelião e depois levá-la à registro no Cartório de Registro de Imóveis. Da mesma forma, uma empresa deverá fazer lavrar seus atos constitutivos na Junta Comercial.
A pergunta é: podemos comprar um imóvel ou formar uma empresa com um contrato informal? Podemos elaborar o chamado contrato de gaveta? O que é isso?
O contrato de gaveta é assim definido, pois fica oculto, longe do alcance dos outros e não gera eficácia perante terceiros; somente terá eficácia relativa entre as partes contratantes. Normalmente o contrato de gaveta surge para substituir o contrato formal, na tentativa de evitar gastos e aí começam todos os problemas com sérias conseqüências.
O maior exemplo desse contrato é aquele feito para aquisição de casas populares financiadas pela COHAB e CDHU. Não é raro nos deparamos com ele no nosso dia a dia profissional: o comprador que adquiriu a casa através de financiamento não consegue pagar as parcelas e “vende” para outro, por meio do chamado contrato de gaveta. Reconhecem a autenticidade das assinaturas no cartório e o “novo proprietário” entra na casa que continua em nome do primeiro. Pois bem, imaginemos que o primeiro morra e a família queira o imóvel. A família do proprietário ficará no imóvel e a pessoa que o adquiriu por meio do contrato de gaveta poderá ingressar com ação para reaver o dinheiro de volta dos herdeiros do falecido, não conseguirá o imóvel a não ser que os herdeiros concordem.
Outra conseqüência bem mais séria do que essa, que também se refere à compra de imóvel é a declaração de insolvência do vendedor. Suponhamos que Dom Casmurro venda o imóvel para Bentinho, formalizando a compra e venda por meio de um contrato de gaveta. Bentinho toma posse do imóvel e lá permanece sossegado. Dom Casmurro depois da venda sofre um abalo financeiro e passa a ter contra si um processo de Execução. Bentinho não poderá levar o contrato de gaveta para o Cartório de Registro de Imóveis; deverá fazer lavrar a escritura pública de compra e venda, porém a data não poderá ser retroativa e sim atual e Bentinho ficará desprotegido legalmente.
Essa situação não será tutelada pela Direito uma vez que a lei é clara ao estabelecer que a compra e venda de imóveis será sempre por instrumento público. Bentinho poderá ficar sem o imóvel, e a fraude à execução poderá ser declarada se a escritura de compra e venda do imóvel for lavrada durante o processo de execução. Bentinho poderá cobrar Dom Casmurro , mas como esse já não tem mais nada Bentinho nada receberá.
Mas imaginemos o seguinte, Bentinho comprou o imóvel de Dom Casmurro fazendo lavrar a escritura pública de compra e venda, porém não registrou no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse caso Bentinho continuará com o imóvel, pois nossos tribunais entendem que a ausência de registro da escritura pública não acarreta a perda de imóvel se a venda foi realizada antes da execução, protegendo o terceiro de boa-fé.
O amigo leitor já observou que contrato na gaveta não gera efeitos perante terceiros e como diz uma amiga, não se pode fazer economia na base da porcaria. Se quiser comprar um imóvel, o faça de maneira correta, através de Escritura Pública de Compra e Venda, pois o barato sai caro.
Na tentativa de economizar com as taxas e impostos públicos muitos já ficaram sem nada. Portanto, quando você for comprar um imóvel que já foi financiado, não caia na tentação de fazer um contrato de gaveta. Refaça o financiamento, mesmo que isso implique pagar parcelas mais caras, mas durma tranqüilo sabendo que após pagar a última parcela, o imóvel será seu.
