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De acordo com o IPEA – Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada, no Brasil, há um déficit de cerca de 6,2 milhões de moradias. Ainda segundo o IPEA, cerca de 5,4 milhões de brasileiros gastam mais que 30% de seu orçamento com aluguel. Conforme ainda dados do IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, no Brasil, cerca de 20% dos imóveis são ocupados por inquilinos.
Portanto, o número de residências alugadas é muito grande, sendo que inúmeras famílias vivem na condição de inquilinos. Em meio a um número tão grande de pessoas que recorrem à este tipo de negócio jurídico, surgem inúmeras dúvidas com relação aos direitos e deveres dos locadores e locatários.
A maior parte das dúvidas e conflitos decorrentes deste tipo de negócio jurídico decorrem de equívocos ao se estabelecer as responsabilidades de ambas as partes. Até porque, a maioria das locações em nosso país são realizadas sem um contrato que estabeleça os direitos e deveres de ambos.
Vejamos os principais deles:
Dos direitos e deveres do locador (dono do imóvel)
O ideal é que o contrato que regule o aluguel estabeleça de quem é o dever de arcar com despesas de reparos elétricos, de encanamento, de pintura, ou ainda eventual taxa de condomínio, por exemplo, para que se evitem conflitos futuros.
De acordo com a Lei 8.245/1991, conhecida como lei do inquilinato, durante a vigência do contrato de aluguel o locador não pode reaver o imóvel sem a existência de justo motivo.
O dono do imóvel é responsável também por eventuais defeitos ou vícios, pelo pagamento de taxas, tributos ou seguros do imóvel, que antecedem à vigência do contrato de aluguel.
O ideal é que, antes de firmar um contrato de locação, o locador efetue um relatório de vistoria bem detalhado, com fotografias, descrevendo o estado do imóvel.
Após firmado o contrato, o principal dever do locador é a emissão dos recibos do pagamento dos aluguéis, assim que o forem realizados, com a discriminação dos valores pagos e as despesas a que se referem.
Havendo problemas com o inquilino, como a falta de pagamento dos aluguéis, é direito do locador ingressar com ação de despejo.
Importante lembrar que, caso o aluguel tenha sido intermediado por uma imobiliária, cabe ao locador o pagamento de taxas de administração da mesma.
Despesas com reformas estruturais, como pintura de fachada, iluminação e instalação de equipamentos de segurança, de telefonia, de incêndio, de lazer, são de responsabilidade do locador.
Quanto ao pagamento de taxas ou imposto, como o IPTU, por exemplo, ou seguro, a lei do inquilinato dispõe que é dever do proprietário. Contudo, pode caber ao inquilino, caso haja expressa previsão no contrato de aluguel.
Dos direitos e deveres do inquilino (locatário)
Entre os deveres do inquilino, obviamente é o pagamento pontual do aluguel; zelo do imóvel como se seu fosse, realizando reparos decorrentes do mau uso; reparação de danos causados durante a locação, que devem ser realizados até a devolução das chaves ao dono do imóvel; e a permissão para que o proprietário visite o imóvel, mediante prévio agendamento.
Ao final do contrato de locação, ao devolver as chaves, o inquilino deve devolver o imóvel nas mesmas condições que recebeu, daí porque a importância de analisar minuciosamente a vistoria realizada, antes de concordar com a mesma, para que não corra o risco de assumir uma despesa da qual não é responsável.
Além disso, é dever do inquilino entregar ao proprietário do imóvel, com maior agilidade possível, correspondências entregues em nome do locador, eventuais cobranças de tributos, intimações, multas, etc, mesmo que dirigidas ao locatário.
O Inquilino não deve dar uma destinação diferente daquela prevista em contrato. Por exemplo, se o contrato é de locação residencial, não pode utilizar o imóvel como comércio, a não ser que haja previsão contratual.
O inquilino não pode realizar nenhuma modificação no imóvel sem prévio consentimento do locador. Caso haja necessidade de se realizar uma reforma que altere a estrutura da construção, é necessário pedir autorização expressa ao proprietário.
Por outro lado, o inquilino tem o direito de receber o imóvel em boas condições, sempre de forma fiel à descrita na vistoria; de receber o imóvel no estado para o uso a que é destinado; tem o direito de que o dono do imóvel efetue o pagamento de taxas, impostos como o IPTU, ou seguro, a não ser que haja previsão contratual de que esta responsabilidade recaia ao locatário. Tem também o chamado direito de preferência, ou seja, se o proprietário do imóvel deseja vende-lo, deve dar preferência ao locatário, notificando-o caso deseja adquirir o imóvel.
Quanto às benfeitorias no imóvel, o locador deve restituir o inquilino?
Benfeitorias no imóvel são reformas que melhoram o imóvel, ou instalação de equipamentos que permaneçam no imóvel. São elas úteis ou necessárias.
As benfeitorias necessárias não dependem de autorização do dono do imóvel e são realizadas para manter a condição de uso do imóvel, tais como os reparos estruturais, em telhados, encanamentos, instalação elétricas etc. Por se tratarem de reparos necessários, devem ser indenizadas pelo proprietário do imóvel.
As benfeitorias úteis são as que dependem de prévia autorização do dono do imóvel e são destinadas a melhorias no imóvel, melhora do conforto e de suas instalações. Por se tratar de melhoria não útil, não são indenizadas pelo proprietário do imóvel. Mas a indenização destas melhorias, pode ser prevista de forma diversa no contrato.
O ideal, é sempre que a locação de um imóvel seja prevista em contrato, e que suas cláusulas sejam esclarecidas previamente, a fim de se evitar conflitos quanto aos direitos e deveres de ambas a s partes.
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Rafael Mattos dos Santos
