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Todos nós já ouvimos em algum momento a palavra contrato, pois nos deparamos com as inúmeras espécies contratuais a todo o momento, desde o contrato de trabalho até o contrato de financiamento bancário.
O contrato poderia ser definido, em linhas gerais, como um instrumento que expressa a manifestação da vontade das partes. Ao contratar um funcionário, por exemplo, registra-se o contrato de trabalho na Carteira de Trabalho onde obrigatoriamente todas as informações necessárias estarão escritas: nome completo do empregado, nome completo do empregador, data da admissão, função e salário. Este é um exemplo bem simples do que é um contrato.
Os contratos no mundo jurídico nem sempre tem forma definida por lei podendo ser escritos de próprio punho, redigidos através de computador; são os contratos informais. Os contratos informais, como o próprio nome sugere, não têm forma especial definida em lei, podem ser realizados por escrito ou verbalmente.
Os contratos informais verbais ocorrem todos os dias, sem que o próprio cidadão perceba. Um exemplo bem comum é o hábito de comprar pão: vou a padaria peço o pão, o produto me é entregue e pago pelo seu fornecimento. O simples ato de comprar o pão é um negócio jurídico: foi estabelecido entre partes capazes, estipulou-se o momento da entrega do produto (imediata) e a forma de pagamento (em dinheiro). Esse seria um exemplo bem simples de um contrato verbal informal.
Os contratos formais são os contratos onde há forma prescrita ou defesa em lei. A Lei de Registros Públicos define a forma de fazê-lo e se o fizer de outra maneira, não terá eficácia e validade. O exemplo clássico dessa modalidade contratual é o contrato de compra e venda de imóvel e de sociedade comercial. Para adquirir um imóvel o comprador e o devedor deverão fazer lavrar a Escritura de Compra e Venda perante o Tabelião e depois levá-la a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Da mesma forma, uma empresa deverá fazer lavrar seus atos constitutivos na Junta Comercial.
A pergunta é: podemos comprar um imóvel ou formar uma empresa com um contrato informal? Podemos elaborar o chamado contrato de gaveta? O que é isso?
O contrato de gaveta é assim definido, pois fica oculto, longe do alcance dos outros e não gera eficácia perante terceiros somente terá eficácia relativa entre as partes contratantes. Normalmente o contrato de gaveta surge para substituir o contrato formal, na tentativa de evitar gastos e aí começam todos os problemas com sérias conseqüências.
O maior exemplo desse contrato é aquele feito para aquisição de casas populares financiadas pela COHAB e CDHU. Não é raro nos deparamos com ele no nosso dia a dia profissional: o comprador que adquiriu a casa através de financiamento não consegue pagar as parcelas e “vende” para outro, por meio do chamado contrato de gaveta. Reconhecem a autenticidade das assinaturas no cartório e o “novo proprietário” entra na casa que continua em nome do primeiro. Pois bem, imaginemos que o primeiro morra e a família queira o imóvel. A família do proprietário ficará no imóvel e a pessoa que o adquiriu por meio do contrato de gaveta poderá ingressar com ação para reaver o dinheiro de volta dos herdeiros do falecido, não conseguirá o imóvel a não ser que os herdeiros concordem.
Outra conseqüência bem mais séria do que essa, que também se refere à compra de imóvel é a declaração de insolvência do vendedor. Suponhamos que Antonio venda o imóvel para Pedro, formalizando a compra e venda por meio de um contrato de gaveta. Pedro toma posse do imóvel e lá permanece sossegado. Antonio depois da venda sofre um abalo financeiro e passa a ter contra si um processo de Execução. Pedro não poderá levar o contrato de gaveta para o Cartório de Registro de Imóveis, e deverá fazer lavrar a escritura pública de compra e venda, o qual não poderá ser com data retroativa e sim atual e depois registrá-la. Essa situação não será tutelada pela Direito uma vez que a lei é clara ao estabelecer que a compra e venda de imóveis será sempre por instrumento público. Pedro ficará sem o imóvel, pois será declarada fraude à execução e cobrará de Antonio que já não tem nada o que pagou. É a única solução.
Mas imaginemos o seguinte, Pedro comprou o imóvel de Antonio fazendo lavrar a escritura pública de compra e venda, porém não registrou no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse caso Pedro continuará com o imóvel, pois nossos tribunais entendem que a ausência de registro da escritura pública não acarreta a perda de imóvel se a venda foi realizada antes da execução.
O amigo leitor já observou que contrato na gaveta não gera efeitos perante terceiros e como diz o velho ditado “não se pode fazer economia na base da porcaria”. Se quiser comprar um imóvel, o faça de maneira correta, através de Escritura Pública de Compra e Venda, pois o barato sai caro.
Na tentativa de economizar com as taxas e impostos públicos muitos já ficaram sem nada. Portanto, quando você for comprar um imóvel que já seja financiado, não caia na tentação de fazer um contrato de gaveta. Vá até a instituição que financiou o imóvel e verifique a possibilidade de transferir o financiamento, mesmo que isso implique pagar parcelas mais caras, mas durma tranqüilo sabendo que após pagar a última parcela, o imóvel será seu.
